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吴飞、朱明敏与苏州盛高物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民

归档日期:08-14       文本归类:割裂      文章编辑:爱尚语录

  上诉人(原审被告):苏州盛高物业服务有限公司,住所地苏州工业园区娄葑宏业路168号E栋。

  上诉人苏州盛高物业服务有限公司(以下简称盛高物业公司)因与被上诉人吴飞、朱明敏房屋租赁合同纠纷一案,不服苏州工业园区人民法院(2015)园民初字第03231号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  盛高物业公司上诉请求:1、二审法院撤销原审判决并依法改判驳回吴飞、朱明敏全部诉讼请求;2、如不支持我方第一项上诉请求,则请求改判我方于判决生效之日起150日内返还房屋及室内装饰装修、附属设施;3、案件受理费由吴飞、朱明敏承担。事实和理由:一、不论从合同目的、合同文义和合同体系上看,被上诉人并无合同单方解除权,合同第11条并非约定解除条件,而是合同提前终止的协商解决机制,一审判决认定事实错误。1、租赁合同具有整体性,一审法院忽略委托经营管理的本质,割裂了租赁合同和管理合同的关联性。2、从合同体系上看,业主一方并无单方解除权。这与合同2.3条、5.2.3条、10.2条的约定是相适应的,且根据合同10.2条,我方视情况有权要求业主继续履行合同。即使按照合同第11条约定的合同提前终止协商解决机制,也须双方达成终止合同协议。3、酒店式公寓经营期限是10年,前期投入是巨大的,需要通过较长时间的经营才能产生稳定和持续的经济效益。从合同目的上看,酒店式公寓租赁合同中限制出租方单方面提前终止合同符合酒店式公寓经营的特殊性,也符合双方在签订合同时所明知的客观情况,一审判决未充分考虑酒店式公寓运营的特殊业态,对合同目的作出了错误判断。合同第11条的初衷是在酒店经营亏损的前提下给业主一个退出的权利,事实上涉案酒店的运营回报基本在每年3%/左右,回报率高于市场平均水平。此外,我方是专门为环球188项目开展物业管理而成立的公司,注册资本仅50万元,其本身不具备承担重大经济赔偿的能力。公司的性质决定了在没有获得业主解约赔偿的前提下,将难以独立承担向所有第三方违约赔偿责任。4、从合同解释的角度看,合同第11条的内容已经非常明确,无需进一步解释,合同法也以尊重当事人意思自治,维持市场交易稳定为原则,本案酒店式公寓的特殊性质,要求维系更高程度的合同稳定性。5、本案所涉系列案件中存在数名外籍原告,其起诉状、授权委托书等法律文件均未经法定的公证、认证程序,依法不具有法定效力,业主一方的律师在系列案件中缺乏有效授权,其出庭合法性存在重大瑕疵,除去该部分业主,起诉的面积将达不到2/3的约定前提,一审判决存在查明事实不清的问题。二、司法裁判若非基于确切无疑的事实和理由,而是由法官在未经充分行业调查的基础上运用自由裁量权,凭借存在较大争议的合同条款解释,打破这种私法稳定性,将在行业内形成严重的不良示范效应,一旦收益不符合小业主的预期,小业主将不遵守合同的约定,亦不顾社会影响和后果,擅自解除合同,很可能在酒店式公寓租赁领域引发更多的群体诉讼,酝酿社会不稳定因素。1、涉案租赁合同及其标的物的特殊性质,决定了其比一般租赁合同更需要保持合同稳定性,司法裁判打破这种稳定性,可能酝酿社会不稳定因素。2、在苏州范围内,一审判决合同解除,不仅会激发酒店公寓员工劳动纠纷,而且将急剧增加环球188项目整体经营失败的商业风险。3、在国际影响上,司法裁判打破民事领域长期合同的稳定性,不仅将减损苏州商业环境在国际上积累的良好声誉,形成对苏州法治基础和法治环境的负面印象,更有可能降低外商对苏州投资环境的国际评价。三、退一步,即使一审判决认定是合同解除条件并判决合同解除,也应当一并处理损失问题,并且上诉人有权将被上诉人的租金收益抵消合同解除造成的损失。1、解除合同一并处理损失具有充分法律依据。2、即便一审法院认定合同第11条为解除条件,且赔偿损失不作为条件,那么也应当将赔偿损失和签订终止协议作为解除合同的必要程序。3、我方因合同解除造成的各项损失明确、具体且可操作。4、我方有权将租金收益抵消解除合同造成的损失。四、即使前述几项均得不到支持,也应当至少延长房屋交付期至150日,一审判决确定的60日明显不足以使上诉人完成解除合同、收回135名长租客租赁房屋、遣散146名员工以及查验、交付房屋等善后工作。我司与辉盛公司的委托管理合同中约定第七年解约的违约金比第六年解约的违约金少近500万元,第七年是从2017年7月1日开始,如合同最终要解除,再过几个月后损失会大大减少。

  吴飞、朱明敏辩称:一、关于合同第11条的理解,我方认可一审法院的说理。且盛高公司所称的流程观点成立的话将导致违约的定性、违约责任的定量将由盛高公司单方决定,显然将失去该条款存在的价值。二、本案双方利益基于本合同履行会有所背离。合同并未对盛高公司成本有所约束,对经营额和收益、净利润的比例并无约定,使得盛高公司肆意扩大成本、打造自己品牌的热情远高于为业主创造收益,其存在独立的代理人利益。在合同实际履行过程中,盛高公司存在大量人员吃空饷,对辉盛阁的经营没有丝毫限制和监控,也使得业主的收益远低于行业平均水准。三、除了约定解除权外,我方认为本案真实法律关系名为租赁实为委托经营,就委托而言我方有法定解除权。此外,我方认为盛高公司存在根本违约行为,仅以公开财务为据,盛高公司剥夺了我方对经营状况的知情权,使得财务数据完全被盛高公司暗箱操作。2015年度支付的租金水准较2014年度有下降了3成。维持目前的运行框架,盛高公司所侵占的业主权利会与日俱增,维持目前的经营框架就是维持剥削业主的不合理机制。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  吴飞、朱明敏向一审法院起诉请求:1、确认双方签订的《酒店式公寓售后租赁合同》已经于2015年5月13日解除;2、盛高物业公司立即返还租赁物。庭审中吴飞、朱明敏对第二项诉请进一步明确为要求盛高物业公司返还租赁的房屋并包含房屋内附属设施及家具家电。

  一审法院认定事实:2009年,吴飞、朱明敏(甲方)与盛高物业公司(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方已经于2009年7月与苏州润建置业有限公司(以下简称“润建置业”)签订了《苏州工业园区商品房(全装修房)销售合同》,并购买了位于苏惠路88号环球财富广场2幢楼3305室酒店式公寓的商品房,甲方拟将该房屋长期出租给乙方,作为酒店式公寓的一部分,由乙方聘请酒店式管理公司(该公司为辉盛国际管理有限公司,FRASERSHOSPITALITYPTELTD,合同中简称“FRASERS”)统一对外出租和管理。乙方有权使用、转租、管理和经营房屋,甲方作为所有权人对房屋、大楼等占有、使用、管理、收益等权限均委托给乙方。鉴于酒店公寓已由乙方统一对外出租和经营,在租赁期限内,未经乙方事先书面同意,甲方不得提前终止本合同,也不得擅自将该房屋出租给第三人或者收回自用,未经乙方书面同意不得进入房屋,或以任何形式干扰乙方或管理公司对酒店公寓的日常经营和管理。租赁期限为自2011年7月1日至2021年6月30日止。其中2011年7月1日至2014年6月30日为固定租金回报期,为期3年,该期间按照房屋总价款的6%计算回报率。2014年7月1日至2021年6月30日为浮动租金回报期,为期7年,该期间按照当年酒店式公寓税后利润总额×房屋租金回报系数计算回报率。其中税后利润总额为全部当年营业收入减去酒店式公寓合理经营成本、税收等,包括但不限于酒店管理费、管理公司前期开业费用、酒店式公寓员工和乙方员工薪酬及福利、人员培训费、办公和行政费用、广告推广费和市场营销费、经营用品购买成本、物业管理费用、设备设施维护费和能耗费、更新改造基金、保险费、聘请律师、会计师或第三方费用以及乙方管理费、甲乙双方因酒店公寓运营和收益应缴纳的税费、以及其他经营管理产生的合理费用。当年酒店公寓税后利润总额以乙方委托有资质的会计师事务所出具的专项审计报告作为唯一和最终依据。租金回报系数=该套房屋基准总价款/按基准价格计算的开业前实际委托管理和对外出租酒店式公寓之全部房屋的总价款。基准总价款是指2009年酒店式公寓第一次正式开盘时润建公司制定的《环球财富广场“酒店式公寓租金回报基准房屋价格表”》中列明的该房屋的总价款。乙方不对浮动租金回报高低作任何承诺或担保。甲方对于浮动租金回报的计算方式已经慎重考虑,也充分了解此期间内租金回报将完全取决于酒店式公寓经营状况和成本。甲方同意,即使按此方式计算的某一阶段的租金低于其预期,甲方也不得要求解除合同或调整此阶段的租金回报。租金回报每年度支付一次,由乙方在次年的第一季度完成审计后,于次年的4月30日前支付至甲方账户。浮动租金回报期间,乙方有权每年按照经营总收入的相应比例提取更新改造基金,以保障家具、设施、设备更新改造所需资金。

  合同中关于房屋交还的约定为:乙方交还房屋的状况以本合同期限届满时的房屋现状为准(乙方将该房屋移交于甲方时,家具设备数量一致,但品牌型号、外观及质量则以本合同期限届满时的现状为准);为了方便乙方出租管理,租赁期内,苏州润建配置和赠送的所有家具及家电包括电视机、电冰箱等(以《苏州工业园区商品房(全装修房)销售合同》中约定的交房标准为准)均交由乙方作为出租用途使用,并由乙方负责上述家电的管理、处置和维修。租赁期限届满后乙方将上述家具及家电全部归还给甲方,但鉴于已经过长期租赁,乙方对上述家具及电器的外观、质量及使用性是否残旧及破损一概不负责任。在合同提前终止部分,双方约定:自租赁期的第三年起,如果甲方认为浮动租金回报低于其预期而要求提前终止租赁合同,须经专有部分占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请,全额赔偿因本合同提前终止导致乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等乙方全部损失,并于乙方签订提前终止合同协议后,方可提前终止租赁关系。该合同下方,业主在甲方处签字,盛高物业公司在乙方处加盖公章。另双方签订《委托书》,委托乙方行使业主大会相关权利、房屋交接相关权利。

  另查明,合同签订后,盛高物业公司将酒店委托FRASERS公司经营管理并对外出租使用。盛高物业公司已按双方的约定向吴飞、朱明敏支付2011年至2013年收益。

  2015年4月3日,盛高物业公司委托苏州东瑞会计师事务所有限公司就2014年年度会计报表进行审计并出具审计报告,其中2014年年度净利润为643340.38元。吴飞、朱明敏认为上述利润率过低(吴飞、朱明敏自行估算约为房屋价款的2.95%),与盛高物业公司就此以及解除合同进行交涉。2015年5月12日,上海友禾律师事务所向盛高物业公司发了《律师函》提出解除合同及相关主张,具体理由及要求包括:1、业主对酒店无经营管理权,也无监督权,对成本无法掌控却要承担经营风险,权利义务不对等;2、同意解约的业主人数及专有部分面积均已经超过三分之二;3、年化租金回报率低于行业平均利润率,或许是经营能力的低下,也不排除盛高物业公司虚构或肆意扩大经营成本的可能,故无法实现委托人的合同目的;4、通知盛高物业公司现撤销《委托书》,撤销后如盛高物业公司继续代理将追究其相应责任;5、保留追究损害委托人权益行为的权利。吴飞、朱明敏等业主要求盛高物业公司在收函后15日内就以下问题答复:1、另行委托会计师事务所审计2014年下半年经营财务,提供原始凭据,接受出租人审核、质询,进行解释等;2、提供代扣代缴税费完税凭证原件;3、报告《委托书》所委托代理行为及所作表决;4、提供资金使用明细。吴飞、朱明敏等将于2015年5月13日来办理房屋交接事宜,拒绝交接将依法主张租赁合同解除至租赁物返还前的房屋占用费。该《律师函》于2015年5月14日由盛高物业公司签收,盛高物业公司对于收取函件不持异议。就该函件,上海友禾律师事务所自述系接受苏惠路88号苏州环球财富广场2幢酒店式公寓部分业主(业主名单见附件)的委托,经一审法院询问,该所表示不能就发函同时出示过委托手续以及具体委托的业主人员名单进行举证。

  庭审中,盛高物业公司就其可能导致的损失申报金额计19992548.96元,具体组成包括:1、因业主解除租赁合同导致盛高物业公司与FRASERS之间的管理合同将解除,为此盛高物业公司将向FRASERS承担违约金5716548.96元。盛高物业公司与FRASERS签订的协议约定违约金为1年基本管理费和奖励费的2倍,以各业主提起诉讼前一年度即2014年为基础,盛高物业公司支付给FRASERS管理费为1527278.88元(管理费的2倍为3054557.76元)、奖励费为1330995.60元(奖励费的2倍为2661991.20元);2、因运营该商业而招聘的员工将需要解除,目前酒店在职员工人数141人,其中正式员工106人,外包员工35人。根据劳动合同及劳动合同法,赔偿金额为506万元;3、与长租客的租赁合同将解除,赔偿为525.8万元。截止起诉,经统计长租客租赁的房间共计135间,如果提前终止,根据约定需要赔偿二个月的租金,计算为525.8万元;4、尚未起诉解除合同的小业主需要赔偿。基于服务的整体性,在合同解除的情况下,剩余不足三分之一业主的租赁合同也要解除,每个业主依法可以主张6个月租金的赔偿额,合计380万元;5、其余损失15.8万元,为10张对外出售的健身卡,每张15800元,根据约定提前终止需要全额赔偿。盛高物业公司就其损失分别提交了相应的合同。吴飞、朱明敏对上述合同真实性、关联性均不予认可,同时主张上述损失尚未发生,不予确认。

  另查明:与盛高物业公司就讼争酒店签订同类型租赁合同并以相同方式委托经营的房屋合计276套,其中,截止法庭辩论终结前,向一审法院诉请解除合同的业主计188户,套数核算为194套。庭审中吴飞、朱明敏诉称,根据其统计,向一审法院起诉业主房屋所占的面积,与以上276套房屋面积的比例为67.6%。经盛高物业公司核实,未参与诉讼的房屋面积占276套房屋总面积的比例为32.84%。

  以上事实,有《房屋租赁合同》、委托书、解约函、邮寄凭证等以及当事人的庭审陈述予以证实,一审法院予以确认。

  一审法院认为:吴飞、朱明敏与盛高物业公司签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效。本案的争议焦点为吴飞、朱明敏是否具有合同解除权,若有,则该合同解除权是否已具备相应条件。合同解除权包括法定解除与约定解除。就法定解除而言,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人可以解除合同。吴飞、朱明敏以收益率过低导致己方合同目的无法实现为由提出该项主张,应当举证证明盛高物业公司在收益率方面违反合同义务或有其他违约行为。本案双方并未对于收益率预先约定,吴飞、朱明敏也未举证证实盛高物业公司客观上存在虚构成本或经营不当的行为,故吴飞、朱明敏该项主张缺乏依据,一审法院难以采信。就约定解除权而言。租赁合同对合同解除的条款约定,自租赁期的第三年起,经专有部分占管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请,全额赔偿因本合同提前终止导致乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等乙方全部损失,并与乙方签订提前终止合同协议后,甲方可以提前终止租赁关系。根据该上述约定,并综合现有证据及各方陈述,一审法院认为:一方面从形式要件看,目前诉请解除合同的业主人数及面积比例均已达到合同约定的解除要求,各方诉请解除合同并无不妥;另一方面从实质要件看,合同虽约定业主在解约前需赔偿盛高物业公司的损失,但盛高物业公司是否会产生损失,取决于双方之间租赁合同能否依法解除,而相应赔偿的金额,取决于解除状态最终得以确认以及在此情况下损失客观发生并得到合理确认。故从文义上理解,各方虽约定业主先行赔偿盛高物业公司损失,实为业主行使解除权后对盛高物业公司依法、依约承担的赔偿责任,并非业主行使解除权的前提。如以赔偿损失作为解除合同的先决条件,该条件可能客观上无法成就并明确,致使该解除权无法实现,与实现合同的目的及民事行为等价有偿的基本原则相背离。另外,从损失是否实际发生的角度看,盛高物业公司就其损失所举证据尚不足以证实其损失实际发生及发生的具体金额,吴飞、朱明敏也并未明确拒绝赔偿盛高物业公司损失,故盛高物业公司抗辩先行赔偿损失,在本案中难以支持,盛高物业公司可在损失实际发生后另行主张。

  一审法院认为:在合同约定解除条件具备的情况下,吴飞、朱明敏诉请解除合同具有事实与法律依据,一审法院予以支持。关于合同解除的时间,吴飞、朱明敏虽向盛高物业公司发《律师函》解除合同,但一方面,代理人是否接受本人委托发送函件以及委托权限不能确认,故发送函件时,该函件是否完全代表本人真实意思不能明确;另一方面,授权代理人发函时业主及所占面积是否已达三分之二以上不能确认,是否已有符合人数的业主在该时间向盛高物业公司行使解除权也无法确认,故原告诉称以该函件签收时间作为合同解除时间,本院不予支持。鉴于吴飞、朱明敏及相关业主在诉讼中已经明确表示解除合同,一审法院以人数及面积均达到合同要求的业主起诉盛高物业公司并由盛高物业公司签收法院诉状副本的时间作为合同解除时间,经一审法院核实该时间为2015年10月10日。合同解除后,根据合同的约定及相关法律规定,盛高物业公司应将涉案的房屋连同其室内装修及附属设施(含家具、家电,以开发商约定的交房标准为准)一并交还给吴飞、朱明敏。综上,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、确认吴飞、朱明敏与苏州盛高物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》解除;二、苏州盛高物业服务有限公司于判决生效之日起60日内将苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢3305室房屋及室内装饰装修、附属设施(含家具、家电,以开发商约定的交房标准为准)返还给吴飞、朱明敏;三、驳回吴飞、朱明敏的其余诉讼请求。案件受理费80元,由苏州盛高物业服务有限公司负担。此款已由吴飞、朱明敏预交,一审法院不再退还,苏州盛高物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付给吴飞、朱明敏。

  二审另查明,与本案有关的外籍、港澳台业主在一审起诉时本人亲自到一审法院立案庭当面确认起诉和授权。其中:谢志坚、黎晓红、许美玲、范丹琦、黄杰强于2015年8月12日至一审法院立案庭当面在起诉状、授权委托书上签字确认;冯俊、冯美罗于2015年8月28日至一审法院立案庭当面在起诉状、授权委托书上签字确认;刘茂宏、陈月琴于2015年11月12日至一审法院立案庭当面在起诉状、授权委托书上签字确认。

  本院认为,吴飞、朱明敏与盛高物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,该合同对双方均具有约束力。该合同第十一条对合同提前终止进行了约定,自租赁期的第三年起,经专有部分占管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向盛高物业公司提出书面申请,全额赔偿因本合同提前终止导致盛高物业公司提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等全部损失,并与盛高物业公司签订提前终止合同协议后,业主可以提前终止租赁关系。该条款虽约定业主在解约前需赔偿盛高物业公司因解约产生的全部损失,但盛高物业公司因解约产生的损失需在涉案租赁合同实际解除后才能得以实际确定,一审法院从文义解释角度出发认定该条款实为业主行使解除权后对盛高物业公司依法、依约承担的赔偿责任并无不当。合同第十一条对合同提前终止的约定属于约定解除条款,业主在满足人数、面积比例的前提下可以行使约定解除权,盛高物业公司有关该条款并非约定解除条款而系合同提前终止的协商解决机制的上诉主张缺乏事实和法律依据,本院对此不予采信。

  盛高物业公司上诉认为起诉业主中有外籍、港澳台人士,其起诉书、授权委托书未经法定公证、认证程序,但与本案有关的外籍、港澳台业主在一审起诉时本人均亲自到一审法院立案庭当面签字确认起诉和授权,故相关一审程序并无不当。

  本案中,与盛高物业公司就讼争酒店签订同类型租赁合同并以相同方式委托经营的房屋合计276套,且租赁期已超过三年,而以起诉方式请求解除租赁合同的业主计188户,套数核算为194套,经盛高物业公司核实,未参与诉讼的房屋面积占276套房屋总面积的比例为32.84%。该情况表明目前诉请解除合同的业主人数及面积比例均已达到合同第十一条约定的解除要求,吴飞、朱明敏等业主以诉讼方式行使合同约定解除权,且也未明确拒绝赔偿盛高物业公司由此产生的损失,一审法院据此确认双方合同提前解除合法有据。

  盛高物业公司因吴飞、朱明敏等业主提前解除合同产生的损失可在损失实际发生后另行向提出解除合同的业主进行主张,本院对盛高物业公司上诉要求对损失予以一并处理的主张不予支持。

  至于返还房屋及室内装饰装修、附属设施的交付期,合同解除后,盛高物业公司应及时将涉案房屋及室内装饰装修、附属设施返还给业主,一审法院根据房屋的实际使用情况、合同解除后的合理善后时间等情况酌定盛高物业公司在判决生效后60日内返还并无不当,故本院对盛高物业公司有关应延长房屋交付期至150日的上诉主张不予支持。

  综上所述,盛高物业公司的上诉请求依据不足,应予驳回,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

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