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北京限竞房进入割裂时代

归档日期:06-18       文本归类:割裂      文章编辑:爱尚语录

  从2018年6月10号开始,北京当天入市了旭辉城、瀛海府、熙悦林语、金樾和著。四个项目开始,标志着,北京楼市在土地全面限价后,市场成交进入限竞房元年。

  这四个项目可以说也代表了北京限竞房的3个层次,瀛海府接近日光,熙悦林语一年基本清盘,而旭辉城、金樾和著基本封盘。

  限竞房已经是北京市场的主流,这种情况下,到底如何点评限竞房的优劣?这个肯定有很多纬度:网签金额、地利位置、户型好坏,利润率高低。

  张大伟认为,对于北京限竞房市场来说,土地的位置决定了这个项目成败的80%,另外15%是户型。

  但在这之外,影响最大的因素,是谁能最快的入市!这其实考验了一个北京房地产企业的综合能力,从前期定位、市场调研、户型打磨、政府关系等等!

  一个可怕的现象:北京限竞房已经入市的50个项目,平均从拿地到入市383天,其中最短的入市周期只有122天,另外入市周期在300天内的只有8个项目。31个项目入市周期在400天以内。

  能在300天以内入市的9个项目中,5个是中海的项目,另外几个分别是电建、金茂、华润、金地各一个。

  在过去的一年里,单独看网签数据肯定不科学,因为毕竟销售节奏不一样,但看整体数据,合计预售的50个项目中,网签总金额610亿,而入市的项目总市值是1960亿,也就是说网签去化金额只完成了31%。

  到目前为止北京限价房只供应了400万平米。按照土地面积还有450万平米。而从等待入市的土地看:还有几块地将入市。

  也就是不考虑未来,只看2019年春节前入市的土地,北京合计将有100个限竞房项目,大约850万平米住宅,合计1200万平米,开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止,一年的资金成本在600亿左右。80%限竞房入市项目已经肯定亏损。

  合计94宗地块95个限竞房项目的北京市场,从土地成本看,溢价率在20%的有44宗,溢价率在10-20%的有17宗,低于10%的有26宗。

  已经入市的50个项目只有不足10个项目有可能盈利,其他全部持平或者亏损。而计算所有限竞房项目,大部分也将出现亏损。从销售周期看,基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看,都远远超过之前预期。

  过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房:

  其次;北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

  第三:限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

  第四:限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。

  第五;从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战肯定会升级。

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